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韭菜越来越少,商贷利率不断下调,指望房价跌很难了
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发表时间:2019-01-09 16:54

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随着央妈降准,最近房地产行业贷款方面的问题越来越受到关注。


首先是公积金贷款。


最近这段时间,各地又推出了一波公积金新政。


长沙近日调整公积金贷款和提取公积金的政策。其中公积金贷款资格这一块,以前是缴存6个月就可以申请公积金贷款,从2月1日起,要求必须缴存12个月以上。此外,公积金贷款额度计算方式也有所调整,最新的额度按夫妻双方公积金账户余额之和的12-20倍计算。这里引入了“个贷率”的概念来确定倍数。其中个贷率=长沙市个人住房贷款余额/住房公积金资金池。


简单说,个贷款为75%时,为20倍


75%-80%时,为16倍,


80%-85%时,为15倍,


85%-90%时,为14倍,


90%-95%时,为13倍,


大于95%时,为12倍。


这个比例还会随着贷款行情的变动而适时调整,每年调整1次。


长沙从去年6月份开始,算上这次,已经是第三次调整公积金贷款政策了。主要调整的有:


1、取消了最20万的保底额度;


2、二套房公积金贷款首付由45%提高至60%;


3、此外如果使用过公积金贷款,再必须结清贷款后等待1年方可再次申请公积金贷款,已注销的房产也记录套数;


4、取消异地公积金打款业务。


如果按照12倍,要想贷满60万,夫妻双方的公积金余额不得低于5万元。


近期调整过公积金贷款政策的城市还有汕头、石家庄和淮北,汕头要求公积金贷款只能用于职工缴存地或户籍地,降低租房提取额度,而石家庄则暂停了“商转公”业务。淮北暂停向房龄35年以上的二手房办理公积金贷款,直系亲属之间买卖二手房,不予办理公积金贷款,同时提高了二套房公积金贷款首付比例。


总而言之,就是公积金资金入不敷出了。



不过,公积金虽然不断收紧,但商贷门槛却在不断降低。


杭州某银行将房贷最高年龄提高至80周岁,当大家以为这是在刺激购房时,有意思的是,经济日报发表评论认为“无可厚非,老人有权利贷款买房”。要是在一年前,主流媒体是不可能持这种观点的。要知道去年有个90岁老人去排队买房,直接被定性为“借名炒房”。


虽然没有明着说,但这至少释放了一些刺激信号:调控基本见底,像杭州这种城市,目前正在通过刺激需求来稳住房价。


而近期另一个关键指标——房贷利率,多地也释放了宽松的信号。


比如上海,多家银行执行95折,优质客户可以做到9折;


此前中信银行在成都执行95折甚至9折;


北京也有部分银行将首套房贷款利率上浮幅度由10%降至上浮5%;


重庆部分银行首套房贷款利率上浮幅度由20%降至上浮15%;二套由25%-30%降至上浮20%,房款速度明显加快。


一边是公积金不断收紧,一边是商贷不断宽松,房地产会如何走?


公积金贷款收紧对房价的影响很小,但商贷对房地产的影响要更大。


小城市目前还是靠棚改撑着,房价对公积金贷款依赖很小,大家拿了补偿款买房也不难。


而在大中城市,公积金贷款占住房交易总额的比例非常小。在北京,这一比例仅有5%。绝大部分购房款来源于商贷,房屋置换资金和自有存款。公积金比例严重偏低的主要原因是公积金贷款额度与房价严重不匹配。


而商贷的宽松,跟银行资金充裕有直接关系。数据显示1月8日加权DR001报1.3865%(隔夜利率),这说明当前银行间的流动性非常宽松,更说明银行在对支持中小微实体企业上变得更加谨慎,偏好房贷业务,认为后者更加安全。


未来一年,房贷利率继续下调,房贷偏宽松的趋势已基本确定,不过低于基准利率的可能性很小。基准利率是一个标杆,一旦首套房贷利率低于基准利率,稳房价就变成了刺激房价了。



银行的动作只是一部分,2019年会有更多城市针对房地产做一些偏宽松的调整。这些调整可能会非常密集,也有可能因为舆论的关注而“隔日就撤回”,但这些都只是权宜之计。


就好比菏泽和衡阳的前段时间调整获得极大关注,他们收回之后,回头也大概率会选择个好时机低调点释放出来,再比如珠海针对人才购房的调整,低调实行了好几个月了。


而你又不是菏泽的,不是衡阳的,不在那些下调房贷利率城市,你又怎么会再关注呢?


一个大的逻辑是:舆论泄压之后,该怎么办还怎么办。



最后说一个稍微难看的数据吧。


贝壳发布的《2018租房十大关键词》显示,当前北京租房平均年龄已经达到了35.56岁,而且保持年均增长1岁的涨幅。这说明了两个问题:


1、北京首套房购房年龄已经超过35岁,一个刚毕业的大学生,至少要奋斗13年才可能买第一套房,而且这只是平均数。


2、首套房购房年龄年均增长1岁,1:1意味着北京的购房群体正在固化,兜兜转转就是那些老面孔,上车成本太高了,新人非常少。


大中城市的韭菜越来越少,要想稳住房地产,商贷的宽松也是必然。




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