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未来的地产趋势,你信吗?
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发表时间:2018-11-09 05:16

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城市化是地产行业持续发展的动力。城市化是指乡村人口向城市集中,劳动力从第一产业往二三产业转移,城市数量和用地规模不断扩大的过程。城市化开始于工业革命,首先是工业化推动城市化,然后是第三产业发展推动了城市化。

中国真正意义上的城市化进程,开始于20世纪70年代的改革开放,随着我国社会经济的发展,我国的城市化进程经历了40年的高速发展,截止2017年底我国城市化水平为58.52%。但是,我国城市化的进程并没有结束,如果以发达国家的80%城市化率作为参照,那么我国的城市化水平还要提高21.48%。

以2017年中国大陆人口总数为13.9亿人来统计,也就是说我国城市人口还要增加2.986亿,也就是还有近3亿人要进入城市,不过不管怎么样,我国的城市化进程已经进入到了中后期,已经不可能再出现人口大规模,没有区分的进入各个城市,接下来中国的城市化可能是一种差异化的城市化。

地区间的不均衡,是我国很多事物的分布特征,包括城市化水平,截止2017年我国东部的北京、上海和天津,城市化水平已经超过80%;第二梯队的浙江、福建、广东、江苏、江西、重庆、辽宁的城市化水平在60%至70%;第三梯队的黑龙江、山东、湖北、吉林、宁夏、海南、山西、陕西、河北、湖南、安徽、青海、内蒙古等省区,城市化水平在50%至60%。第四梯队的四川、新疆、广西、河南、云南、甘肃、贵州、西藏等省区,城市化水平不到50%。根据以上数据,接下来我国的城市化主要集中在上述第三和第四梯队的省区。也就是中西部地区。另外,接下来的城市化已经不是“普惠性”的了,也就是不再是所有城市都有大量人口涌入,而是城市之间会相互竞争,只有少部分具有吸引力的城市能够继续吸引人口流入,而有的城市可能不会再继续扩大了,甚至可能萎缩。

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鉴于城市化进程的逐渐放缓,以居住+投资模式的传统地产进入存量时代,“高杠杆、低投入、快速周转,现金流回正”传统以营销为导向的开发模式逐渐难以为继。

未老先衰的资源型文旅

资源+旅游+销售

我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域,区域发展不均衡性明显。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多,分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%;最近几年,西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速;六大区域占到全国文旅地产总数的78%,不同区域有其各自的特色标签特征。

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文旅地产核心卖点为山地、湖滨和滨海等自然资源,三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%,合计达66%。随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重,客户黏性不足的问题已开始显现。

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文旅项目卖点统计

文旅地产整体以销售为主,山地、湖滨、滨海等自然资源驱动型项目均依赖住宅销售,而依托高尔夫、游艇码头等开发的项目更需嫁接高端别墅,对资金与资源整合方面有较高要求。

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朝阳中的体验游

内容+场景+运营

未来社会最大的消费是体验,消费升级随之带来需求升级,当下的消费者已经不再满足于用传统方式打造出的产品。只有具有地域特色、时代特色、彰显个性、文化认同感的产品,才能激发他们想要尝试的意愿。

体验游在发展过程中需要明确三方面的问题。首先是内容,即“玩什么”——不同时期,不同阶段,消费者的需求也不同,这些“不同”也推动着旅游产业的产品、服务、经营方式的提升;其次是方式,即“怎么玩”——万变不离其宗,无论采用何种方式,都需要符合“让消费者得到极致体验、能形成强大的品牌和口碑、可带动区域产业的发展”这三大原则;最后是玩家,即“谁来玩”——是喜欢拍景点打卡照片的广场舞阿姨,还是渴望在海岛放松身心的职场白领,或是热衷征服高峰、禅修学佛的企业家……不同消费群体的层级、观念、需求决定了产品的形态。从某种角度来说,体验游的项目开发,不论主题、场景如何,本质上都是为了满足消费者的需求。成功的项目开发一定是基于其区位,以及未来可及消费者的标签,不断创新、提升产品的体验。

未来旅游产业的开发,不再囿于资源,而在于如何挖掘内在的价值,提供在产品之外的极致体验,以满足消费者复杂的需求。


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